文/吴乘浩baiyingaa 利率作为货币政策调控的核心中介目标，其对资产价格波动的调节能力一直备受瞩目。从经验数据来看，利率和资产价格的走势在不同经济阶段通常会表现出同向或者反向变化，这使得利率与资产价格的关系变得扑朔迷离，市场上出现利率和资产价格正相关和负相关的两种观点。而在我国的货币政策实践中，房地产价格所发挥的作用和受到的影响一直以来都处于市场研究和舆论的“风口浪尖”，房地产在中国的经济发展和金融稳定中承担了举足轻重的角色。只有厘清了利率和房地产价格两者间的关系，深刻剖析两者的联动机制和决定因素之后，我们才能够清晰地预测未来货币政策走向，号准房地产市场和房地产价格变动的脉络，把握资产配置的基本方向。 利率与房价走势“时正时反，时移世易”在经济运行进程中，利率和房地产价格走势一般会表现出明显的反向相关关系，我们称之为房地产价格的“利率敏感期”，而在另一些特定时期，利率和房地产价格走势则会表现出明显的正向相关关系，我们称之为“房价之谜期”。笔者认为房地产价格与利率之间的反向关系是由价值规律和供求关系决定的：从价值规律来看，利率下降意味房地产资产收益的折现率下降，房地产内在价值升高；而从供求关系来看，利率下调降低了资金成本，提升了房地产需求，进而导致房地产价格上升。 房地产价格与利率之间的正向关系是中央银行货币政策调控实践的体现：当房地产价格快速上涨出现泡沫时，中央银行会上调利率进行必要干预；当房地产价格急剧下降偏离内在价值是，中央银行会下调利率提供必要支撑，然而要改变房地产价格的长期走势，通常需要货币政策连续多次调整，这就使得一段时期内房地产价格和利率出现同向波动。文/吴乘浩baiyingaa